Konut Kredisi Kullanırken Nelere Dikkat Etmek Gerekir!

Konut kredileri özellikle orta gelirli insanlar için hayatlarının en önemli ekonomik kararı, en önemli yatırımları. Bu yüzden kredi başvurusu yaparken hakları ve sorumlulukları bilmek gerekir.

Konut kredileri özellikle orta gelirli insanlar için hayatlarının en önemli ekonomik kararı, en önemli yatırımları. Bu yüzden kredi başvurusu yaparken, sözleşmeye imza atarken aynı oranda titiz ve dikkatli davranmak, hakları ve sorumlulukları bilmek gerekir. Son derece teknik bir konu olduğu için ortalama bir konut müşterisinin de bu konulara vakıf olması mümkün değildir. Geçen hafta başladığımız konumuzun devamı olarak bu hafta konut kredisi alırken dikkat edilmesi gerekenleri masaya yatırdık…

Konut kredisi alırken bankaların elinin güçlü olmasının müşterinin isteklerini empoze edebilmesine engel olduğunu söyleyen Mortgage uzmanı Nejat Özonay bu durumu şöyle açıklıyor: “Banka o anda krediyi almak istiyorsan şartlar bu diyebiliyor. Tüketicinin kendisine avantaj sağlaması için, bir kaç bankayla görüşerek esnek bir banka bulmaya çalışması gerekir. Sözleşmeler standart olduğu için değişim yaptırma şansı bulunmuyor fakat bilgi formunda tüketici sigorta gibi kendisine zorlanan konulardaki haklarını bu formda görebilir. Ayrıca tüketicinin kullanım aşaması dışında kredinin vadesinde ya da erken kapanması sırasında başına gelecekleri öğrenmesi gerekir. Fek yazısı masrafı, avukatlık ücreti gibi… Kullanım aşamasında sabit ücretler ve faiz kombinasyonu iyi kıyaslanmalı… Sadece düşük faiz iyi kredi anlamına gelmeyecektir…

Ekspertiz, dosya masrafı, sigorta ve avukatlık ücretleri gibi maliyetler bir uzmana analiz ettirilmeli.”

1) Konut kredisi alırken özellikle dikkat edilmesi gereken husus alınacak konut kredisinin aylık taksitinin, toplam hane geliri üzerinde oluşturduğu yük. (Özetle, evinize giren aylık paranın ne kadarım taksit yani faiz ve anapara ödemesine ayırabileceksiniz ki, darda kalmayın?) Birçok konut finansmanı kuruluşu kredi aylık taksitinin aylık gelirin yüzde 50’sini geçmemesini tercih ediyor.
2) Düşük taksit sağlayan en önemli unsurlardan birisi vade uzunluğudur. Vade uzadıkça kredi taksit tutarı azalır. Ama tabii daha uzun süre borç ödemeniz gerekir.
3) Faiz oranı düşük gibi görünse de, dosya ücreti, komisyon gibi tüketici tarafından ödenecek toplam masraflar, yıllık müşteri maliyetlerini yükselten unsurların başında yer alır. Sağlıklı bir karşılaştırma yapılırken, sadece taksiti değil, yıllık toplam müşteri maliyetini de dikkate almak gerekir. Kullanım sırasında çıkacak masraflar dışında kullanım sonrasında çıkacak masrafları da mutlaka öğrenin. Kredinin sonlanmasıyla ipotek kaldırma işlemine kadar karşınıza çıkabilecek tüm masrafları öğrenin. Ki sürpriz olmasın.
4) Sıkıntıya düşmeden ödeyebileceğiniz aylık tutarı bulmak, alabileceğiniz kredi tutarım da belirlemenizi sağlayacaktır. Yaklaşık olarak alınabilecek kredinin aylık taksiti, gelirin yüzde 40’ından mevcut kredi taksitlerinin çıkarılmasıyla bulunur.
5) Bankaların, genelde konutun değerinin yüzde 70-75’ine kadar kredi verdiğini unutmayın. (100 TL’lik bir konut alacaksanız, banka bunun 70 ila 75 TL’lik kısmı kadar kredi verir, gerisini siz öz kaynaklarınızdan ödemelisiniz.) Çeşitli durumlarda bu oran aşağıya inebileceği gibi, kişinin kredibilitesine bağlı olarak daha yüksek oranlarda kredi almak da mümkün.
6) İlk gittiğiniz bankadan piyasanın en iyi fiyatlamasını almanız normalin üzerinde bir talih olacaktır. Bu nedenle farklı birkaç bankaya gidip bilgi almanız daha doğru olacak.
7) Konut kredi çeşitlerinin size sınırsız seçenek sunduğunu unutmayın. Gelir yapınıza, gelecekte beklediğiniz gelirlere ya da bitecek mevcut kredi gibi ödemelerinize uygun yapıda bir ürün seçmeye çalışın. İyice araştırın!
8) Üst üste iki taksitinizi ödememeniz temerrüt hali oluşturacaktır. Üçüncü taksit geciktiğinde ise geri dönüşü olamayabilecek kanuni takip sürecinin başlayacağını ve tüm ödeme gecikmelerinin kredi kaydınıza geçtiğini, başka bir krediye başvurduğunuzda karşınıza çıkacağını unutmayın!

Konut kredisi kullanırken yapılan sigortalar
■ Hayat sigortası
■ Deprem sigortası (DASK)
■ Konut sigortası
Bu sigortalardan sadece deprem sigortası (DASK) zorunludur. Çünkü tapuda alım-satım işlemlerinde DASK olmadan işlem yapılmıyor. Mortgage Kanunu’na göre hayat sigortası ve konut sigortası yaptırma zorunluluğuna dair bir bilgi de bulunmuyor. Ancak hayat sigortası yaptırıldığında, kredi alan kişinin vefatı ve maluliyeti durumunda kalan borç sigorta fonu tarafından karşılanır. Genel olarak hayat sigortasının kredi kullanacaklara ekstra bir maliyet getireceği düşüncesi hakim. Ancak sigortanın vefat ve maluliyet durumlardaki avantajı göz önünde bulundurulmalı ve buna göre karar verilmelidir. Özetle: Hayat sigortası ve konut sigortası zorunlu değil ama faydalı olabilir.

Konut kredisi masrafları
Konut kredisi kullanırken doğacak masraflardan bazıları kredi kullanıldığı anda bir defa ödenir, sonra ödenmez. Örneğin 5 yıl vadeli kredi alındıysa, dosya masrafı yalnızca bir defa kredi açıldığında ödenir. Bazı masraflar ise her yıl düzenli olarak seçilen kredi vadesi boyunca ödenmesi gerekir. Örneğin 5 yıl vadeli kredi alındıysa, hayat sigortası 5 yıl boyunca her yıl ödenir.
■ Komisyon (Kredi kullandırım komisyonu, ücreti)
■ Hizmet Bedeli (Dosya ücreti)
■ Ekspertiz ücreti
■ Avukat ücreti
■ İstihbarat ücreti
■ İpotek koyma ücreti
■ Zorunlu deprem sigortası (DASK)
■ Hayat sigortası
■ Konut sigortası

BİLİNMESİ GEREKEN TERİMLER
Faiz: Ödünç alınan belirli bir fonun kullanma bedelidir.
Faiz Ödemeleri: Bu veriler Hazine, Kamu İktisadi Teşebbüsleri, döviz pozisyonu tutan bankalar ve yurtdışından kredi alan diğer kuruluşlara ait borçların faiz ödemelerini kapsar. Bütçede eksi kalemdir.
Fek yazı masrafı: Konut kredisi borcunun tamamı ödendikten sonra konutun üzerindeki ipoteğin kaldırılması için banka tarafından hazırlanan yazıya ‘ipotek fek yazısı’ denir. Bu yazıda müşterinin bankaya borcu kalmadığı, konutu üzerindeki banka ipoteğinin kaldırılabileceği bilgisi yer alır. Müşteri bu yazıyla tapuya gider ve konutu üzerindeki ipotek kaldırılır. İpotek fek yazısı banka tarafından hazırlanırken, noter onaylı yetki belgesi ve imza sirküleri gibi işlemlerden dolayı noter masrafları oluştuğu için müşteriden bu masraflar talep edilir.

kuruluşlara ait borçların faiz ödemelerini kapsar. Bütçede eksi kalemdir.
Fek yazı masrafı: Konut kredisi borcunun tamamı ödendikten sonra konutun üzerindeki ipoteğin kaldırılması için banka tarafından hazırlanan yazıya ‘ipotek fek yazısı’ denir. Bu yazıda müşterinin bankaya borcu kalmadığı, konutu üzerindeki banka ipoteğinin kaldırılabileceği bilgisi yer alır. Müşteri bu yazıyla tapuya gider ve konutu üzerindeki ipotek kaldırılır. İpotek fek yazısı banka tarafından hazırlanırken, noter onaylı yetki belgesi ve imza sirküleri gibi işlemlerden dolayı noter masrafları oluştuğu için müşteriden bu masraflar talep edilir.

Ekspertiz: Bir gayrimenkulün belli ölçütlere göre gerçek fiyatının belirlenmesidir.
Zorunlu Deprem Sigortası: Mesken, ev, bağımsız bölüm nitelikli yerlerin, depreme karşı, yetkili sigorta şirketleri tarafından sigortalanmasıdır. Tapu sicil müdürlükleri yapacağı tapu işleminde bu sigortanın yapılmış olduğunu aramak ve poliçe numarasını düzenleyeceği resmi senedin uygun bir yerine yazmak zorundadır.
İpotek: Temin edilen bir kredi veya doğması muhtemel bir borca güvence olarak bir gayrimenkul gösterilmesi halinde borç miktarı kadar alacağın, varsa faizi ile beraber taşınmazın tapu kütüğünün ilgili sütununa tescili işlemidir.
İpotek kaldırma: İpoteğe dahil gayrimenkullerden bir veya birkaçının ipotek kapsamı dışına çıkarılmasıdır. İpotek alacaklısının talebi ile tescil istem belgesi düzenlenerek yapılır.
Taahhüt; Bir işin veya bir şeyin yapılması için söz verme, üzerine almak. Yüklenme.
Temerrüt: Taahhütlerinin gerektirdiği ödeme veya menkul kıymet teslimatlarım belirlenen süreler içinde gerçekleştirmeyen borsa üyesi, herhangi bir ihbara gerek kalmaksızın temerrüde düşmüş sayılır.
Temerrüt Faizi: Vadesinde ödenmeyen bir alacak için uygulanacak olan cezai faizdir.
Teminat: Garanti, güvence
Vade: Bir işin yapılması veya bir borcun ödenmesi için gösterilen süredir.
Akit: Sözleşme anlamına gelir. En az iki kişi arasında belli bir işin yapılması veya yapılmaması konusunda yapılan anlaşmadır.
Adet-Faiz hesaplamalarında kullanılan bir terimdir. Faize esas olan anapara ile paranın kullanıldığı gün sayısının çarpımından oluşan rakamdır.
Haciz: Bir alacağın tahsili için borçlunun menkul ve gayrimenkul mallarına mahkemece el konulmasıdır.
İpotek: Bir borca karşılık herhangi bir gayrimenkulün rehin gösterilmesidir.
Menkul: Taşınabilir mal anlamındadır.
Muaccel: Hemen ödenmesi gereken, ödeme günü gelmiş anlamında kullanılır.
Kredi itibari: Ödünç alanın mali yükümlülüklerini yerine getirmede geçmiş ve şimdiki durumlarını değerlendirerek borç ödeme gücünü belirleyen ölçüt demektir.

KKB Sorgulaması: Banka, kredi talep ettiğinizde ilk önce TC Kimlik numaranıza bakarak yaptığı sorgulama demektir.
Balon ödeme-Yüksek ‘son’ taksitli ödeme seçeneği olarak tanımlanıyor.

Size kimsenin ‘yüksek sesle’ yapmayacağı bazı uyarılar

1) Tüketicinin konut kredisi kullanmadan önce, sözleşmeyi bankadan talep etmesi ve iyice inceledikten sonra imzalaması menfaati icabı. Zaten bu form kredi kullandırımından 1 iş günü önce kendisine verilmeden imzalandıysa, konut kredisi sözleşmesi de geçersiz oluyor. (Sözleşmeyi önceden isteyin, inceleyin ve mümkünse işi bilen birine okutturun.)
2) Eğer müşteriye verilen taahhütlerle bu formdaki bilgiler uyuşmuyorsa, sözleşmeyi imzalamadan önce bu konudaki itirazların ilgili bankaya yapılması mümkün.
3) Bankalar kredi kullanımından en az 1 gün önce standart bilgilerin yazıldığı bir bilgi formu tüketiciye vermek zorundadır. Bu formda hayat ve konut sigortalarının yapılmasının zorunlu olmadığı gibi maddeler içerir. Bazı bankalar yasal haklarınızı dikkate almayıp, kendi şartlarını uygulamaya çalışabilir.
4) Finansman kuruluşları ve bankalar çapraz satışı çok severler ve “tuzak” gibi algılanabilecek yöntemlerle müşteriye satmaya çalışabilirler. (Çapraz satış = Mesela müşteriye kredi verirken, bir yolunu bulup, bankanın kredi kartım veya sigorta vs gibi herhangi bir ürününü de satması.)
5) Öte yandan, kredilerle beraber KMH (Kredili mevduat hesabı) satılması yani hesap açılması önerilmektedir. Bunun müşteriye herhangi bir maliyeti yoktur. Tam tersine, borçlunun taksit ödemesinde 1-2 gün gecikmesi gibi durumlarda KMH’ın devreye girmesi ile daha az maliyet ile karşılaşmasını sağlayan bir yan ürün. Ancak müşteriye, bunun çok açık olarak anlatılması gerekiyor.