Kat irtifakı nedir? Kat irtifakı nasıl kurulur?

Ev almak hem sizin hem de ailenizin refahı ve geleceği açısından oldukça değerli ve önemli bir yatırım. Çünkü bilhassa son dönemde hayalinizdeki evin sahibi olarak yaşam standartlarınızı yükseltmeniz, maddi imkanlar açısından avantaj kazanmanız ve satın aldığınız taşınmazı bir yatırım aracı olarak değerlendirmeniz mümkün. Söz konusu bu kadar değerli, önemli ve büyük bir yatırım olduğunda da her detayı ince eleyip sık dokumak gerekiyor. Mülk sahibi olma sürecinde kanuni olarak izlemeniz gereken bazı prosedürler mevcut. Bu prosedürlerle zihniniz yeterince meşgulken karşınıza çıkabilecek kat irtifakı kavramı da kimi zaman ciddi manada kafa karıştırıcı olabiliyor. 

Peki, kat irtifakı ne anlama geliyor? Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki temel fark ne? İsterseniz, mülk sahibi olmak için başlayacağınız tapu işlemleri öncesinde aklınıza takılan sorulara hep birlikte yanıt bulalım ve kat irtifakı kavramını tüm detaylarıyla birlikte inceleyelim. 

Kat İrtifakı Nedir?

Bir arsa üzerine yapılan bir inşaatın sahip olduğu mülkiyet hakkının elde edilmesi, kat irtifakı olarak ifade ediliyor. Kat irtifakı kavramı hem henüz inşaatına başlanmamış projeler için hem de hâlihazırda inşa edilmekte olan yapılar için geçerli. Bu sebepten ötürü kat irtifakını bir tür tapu çeşidi olarak tanımlamak mümkün. Kat irtifakı, herhangi bir inşaatta hak sahibi olan tüm kişilerin paylarını resmi ve hukuki olarak belgeliyor. Başka bir şekilde ifade etmek gerekirse, kat irtifakı olmadığı takdirde inşaatı yapılan bir proje üzerinde söz ya da hak sahibi olmak da mümkün değil. Eğer bir mülk sahibi olmak için banka kredisi ve/veya benzer bir şekilde para çekmeyi düşünüyorsanız satın almayı düşündüğünüz mülkün kat irtifakı olması şart. Aksi takdirde bankalar hiçbir şekilde konut kredisi vermiyor.

Kat İrtifakı Tapusu Nedir?

Kat irtifakı tapusu, kavram olarak ilgili arsa üzerinde inşaatı yapılacak ya da yapılan mülkteki bağımsız bölümlerin hak sahiplerini belgeleyen bir tür arsa tapusudur. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri dahilinde düzenlenen kat irtifakı tapusu, hukuki açıdan bağlanabilirliğe ulaşmanız açısından büyük önem arz ediyor. Örneğin inşaatı henüz başlamamış bir projeden herhangi bir daire satın aldığınızı tasavvur edin. Söz konusu daire henüz inşa edilmemiş olsa dahi, kat irtifakı tapunuzu elinize aldığınızda satın aldığınız daireye ilişkin tüm detayları tapuda belgelemiş oluyorsunuz. Dairenin kat numarası, dairenin açık adresi, hak sahibi olduğunuz arsa payının metrekaresi gibi sizi ilgilendiren tüm detaylar, kat irtifakı tapusunda yer alıyor. Bu sayede size ait olan bağımsız bölümü resmi olarak kanıtlamış oluyorsunuz. 

Konuyu, daha detaylı bir örnekle açıklamak gerekirse; Farz-ı misal 6000 metrekarelik bir alana sahip arsaya, hepsi birbiriyle aynı ebat ve özelliklere sahip 100 adet daire inşa ediliyor. Siz de velev ki bu dairelerden birini satın alıyorsunuz. Böylelikle 60 metrekarelik bir daireyi satın almış oluyorsunuz. Kat irtifakı tapusu, doğrudan bu 60 metrekarelik dairenin tapusu. Bu tapu sayesinde hem sizin hem de inşaat sahiplerinin kanuni olarak karşılıklı yükümlülükleri doğuyor. Bu tapu, sayesinde İnşaat firması ya da müteahhit size tapuda yer alan bilgilerle birebir uyuşan bir mülk teslim etmeyi, siz de onlara ilgili tutarı ödeyeceğinizi taahhüt etmiş oluyorsunuz. 

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Kat irtifakının kurulabilmesi için olmazsa olmaz bazı şartlar vardır. Bahse konu ana yapının henüz inşaat seviyesinde olması, tamamı istemde bulunan maliklerin sayısına göre senet düzenlenmesi ve ana yapıdaki bölümlerin bağımsız şekilde inşa edilmesi durumunda kat irtifakı kurulması mümkün oluyor. Ayrıca, kat irtifakının ana yapının tamamında kurulması da kesin şartlardan. Başka bir şekilde ifade etmek gerekirse, ana yapıdaki bazı bağımsız bölümlerde kat irtifakının kurulması, bazılarında da kurulmaması mümkün değil. 

Kat irtifakı tapusunun ikmal edilebilmesi için gerekli başvuru, tapu kadastro dairelerine yapılıyor. Kat İrtifakı Kanunu’nun ilgili hükümleri gereğince, başvuru sırasında projenin yönetim planının da ibraz edilmesi gerekiyor. Başvuru sırasında gerekli diğer belgeler arasında ise nüfus cüzdanı ve vergi numarası, başvuru dilekçesi, liste, vaziyet ve yönetim planları gibi evraklar bulunuyor. Evrakların eksiksiz şekilde teslim edildiği başvurular uygun bulunduğu takdirde Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından resmi senet ivedilikle düzenleniyor. Bunun sonucunda da irtifak hakkı kanuni olarak tescillenmiş oluyor. 

Kat İrtifakı İle Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nelerdir?

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kavramlarının sık sık birbiriyle karıştırılması oldukça doğal. Ancak bu iki kavram arasında oldukça temel ve oldukça büyük bir fark var: Kat irtifakı sadece inşaatı henüz tamamlanmamış yapıların üzerine kuruluyor. Kat mülkiyeti kurulan yapıların ise hem inşaatının tamamen bitmiş hem de yapı kullanım izin belgesinin ve oturma izninin alınmış olması gerekli. Yapı Kullanım İzin Belgesi (iskan belgesi) de bir yapının kullanıma uygunluğunu resmi olarak ifade ediyor. Bu açıdan bakıldığında, kat irtifakını bir yapının kat mülkiyeti almasından bir önceki aşaması olarak açıklamak mümkün. Söz konusu yapının inşaatı tamamlandıktan sonra belirli bir süre dilimi içinde, kat mülkiyetine geçiş yapılması gerekiyor. 

Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi başvurusunun yapılabilmesi için, ilk olarak ilgili inşaatın müteahhitinin belediyeye müracaat ederek yapı kullanım izin belgesi alması gerekiyor. Müteahhitin vefat ya da iflas etmesi gibi durumlarda iskan belgesi alma sorumluluğu da mülk sahiplerine geçiyor. Yapı Kullanım izin belgesi alındığında kat sahipleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne giderek dilekçe yoluyla kat mülkiyeti başvurusu yapabiliyor. 

Başvuru esnasında ana yapının tüm cephelerinin net bir şekilde göründüğü ve belediye tarafından doğru olduğu tasdiklenmiş bir fotoğrafın, tüm malikler tarafından imzalanmış ve noterde onaylanmış listenin ve yine maliklerin imzası bulunan yönetim planının da ibraz edilmesi şart. Başvurunun onaylanması halinde tapunun cinsi arsadan binaya çevriliyor ve işlem tamamlanmış oluyor. Kat mülkiyeti tapusunun alınabilmesi için ödenmesi gereken tutar; mülkün durumu, bağlı bulunduğu belediye ve semt gibi faktörlere bağlı olarak çeşitli farklılıklar gösterebiliyor. 

Sonuç olarak, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kavramlarının arasındaki tek ve en önemli fark, ilgili inşaatın hâlen yapılıyor ya da tamamlanmış olması. Siz de şayet mülk sahibi olmak istiyorsanız uygulamanız gereken prosedürleri yakınen takip etmeli ve resmi haklarınızı belgeleyen kat irtifakı ve kat mülkiyeti tapularını almayı asla ve asla ihmal etmemelisiniz. Tabi bu süreçte dikkat etmeniz gereken hususlar yalnızca bu kavramlarla sınırlı değil. Kötü bir sürprizle karşılaşmamak, büyük bir hayal kırıklığına uğramamak ve tüm işlemleri pratik bir şekilde tamamlamak için ev alırken dikkat edilmesi gereken hususlar hakkında da daha detaylı bilgi sahibi olmak son derece önemli.

Benzer İçerik: https://www.insaatim.com/gayrimenkul-mirasi-kalirken-sakli-pay-orani-yuzde-kactir-106714/